築年数の古い中古マンション購入で確認しておきたいポイント

今回の雑学は「築年数が古い中古マンション購入で確認しておいた方がよいポイント」です。

今回私が思った、しっかりと確認した方がよいと思った点は以下の4点です。

①住宅ローン控除が適用されるかどうか
②すまい給付金に申請できるかどうか（令和3年12月までの制度）
②不動産取得税がかかかるかどうか
③親からの支援が約束される場合は税金はどれくらいかかるのか

住宅ローン控除について

まず、住宅ローン控除についてです。

住宅借入金等特別控除・住宅ローン減税などとも呼ばれる制度で、ざっくり言うと毎年の住宅ローン残高の1％を10年間所得税から控除する制度です。所得税で控除しきれない場合は住民税からも控除されますが、年間の最大控除額は40万円までという制限があります。

実際どれくらいの金額の話になるかというと、10年間の控除で多くの方は数百万円単位の控除が受けられることと思います。

例えば、

■年収600万円(年間所得税：30万円・住民税：30万円)
■4000万円強の借り入れ
■35年返済・金利1％・元利均等返済

仮にローンを組んだ最初の年のローン残高が4000万円だった場合はローン残高の1%である40万円が控除されます。所得税から30万円分、住民税からさらに10万円ですね。
※年間所得税と住民税の合計が40万円未満の方は、住宅ローン控除の最大控除額は所得税と住民税の合計額となります。

年間のローン残高は確実に減っていきますので、控除額も年々減ってはきますが、35年ローンの場合、この条件だと10年後のローン残高の1％も数十万円単位の控除になるので、10年間合計の控除は数百万円単位となることはほぼ確実です。

この控除が受けられるか受けられないかは、大きいですね。

中古マンションの住宅ローン控除条件は？

そんなお得な住宅ローン控除ですが、中古マンションによっては条件が厳しくなってしまうのです(*_*)

住宅ローン控除を申請する条件はいくつかありますが、ここでは中古マンションにかかわるもののみお伝えします。
(その他の条件は、住宅ローンを組んで住宅を購入される方にとっては割とクリアしやすい条件かと思います)

これらの条件を満たす必要があります。

築年数の条件

■耐火建築物以外の場合(木造など)：20年以内に建築された住宅であること
■耐火建築物(鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造など)の場合：25年以内に建築された住宅であること

耐震基準に適合しているかどうか

耐震基準に適合しているかどうかを証明する書類として、以下のいずれかを取得する必要があります。

■耐震基準適合証明書：国土交通大臣が定める耐震基準に適合していることについて、建築士等が証明したもの
■既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）：既存住宅性能評価において、耐震等級1以上が確認されたもの
■既存住宅売買瑕疵保険に加入：住宅瑕疵担保責任保険法人による中古住宅の検査と保証がセットになった保険（既存住宅売買瑕疵保険）に加入していること。

基本的に、これらの書類を取得するには、マンション自体が「新耐震基準」である必要があります。1981年6月1日以降に完成したマンションは基本的に新耐震基準ですが、それ以前は「旧耐震基準」なので、上記の証明書を得ることが難しくなります。

旧耐震基準でも、耐震基準適合証明書が取れるマンションもまれにありますが、私は壁式構造で理想の間取りは見つけられませんでした。
ちなみに、どんな建物かというと、マンションの建物の構造が「壁式構造」かつ5階建て以下という条件です。

壁式構造とは柱と梁の代わりに耐力壁で建物の荷重を支える構造で、耐震性には優れていますが、壁で建物を支えているため、リノベーションするにも間取り変更などは大きく制限がかかります。

最近の中古マンションは築40～50年以上の物件も多くあります。また、こういったマンションはリノベーション済みであったり、ヴィンテージマンションとして立地や間取りが理想に近いものになる物件もあることでしょう。ですが、築40年以上物件で、住宅ローン控除を受けるのは非常に難しいです。

また、登記簿面積が50平米以上という条件ですが、物件広告などに記載されている面積は壁芯を含めた面積で、実際の登記簿面積よりも広い面積を記載している場合があるので確認してみてください。

とまあ、ここまでいろいろと説明いたしましたが、不動産屋さんに「住宅ローン控除は使えますか？」と聞くのが一番です。笑

すまい給付金について

住宅ローン控除は”減税”によって税金の支払い額を減らすものですが、すまい給付金は”現金を給付する”制度で、2021年12月までの制度です。

すまい給付金を申請できるざっくりとした条件は、

ですが、申請できる人の条件以外に給付対象となる住宅にも条件があります。

いくつか条件があるのですが、その中でも中古物件にかかわる要件として、

■第三者機関の検査を受けた住宅であること

というものがあります。

これは、先の住宅ローン控除の条件の「耐震基準に適合しているかどうか」とほぼ同じです。
また、「床面積が50m2以上であること」という条件も住宅ローン控除と同様にあります。

ですので、住宅ローン控除が適用外だと、すまい給付金も取得は難しくなります。

もしも給付条件に当てはまる場合は、現金が給付される制度なのでチェックしてみる価値は大きいかと思います。

不動産取得税について

こちらも見落としがちな税金です。

不動産取得税は購入時にかかる費用ではなく、購入後に支払う税金のため、不動産屋さんの購入時にかかる費用の項目には入っていません。

不動産取得税は、物件の築年数によってですが、控除額が設定されていますし、要件に当てはまれば軽減措置が取られるので、新築の購入や築年数の浅い中古物件だと払う必要がなかったり、微々たる額で収まります。

ですが、もしも軽減措置対象外の物件だった場合、数万円～数十万円の税金を払わないといけません。

そして軽減措置の対象に入るための要件の一つに、

■1982月1月1日以降に建築されたもの、または新耐震基準に適合していることが証明されたもの

という条件があります。

ですので、住宅ローン控除、すまい給付金と同様、築40年前後の物件は不動産取得税も要チェックです。

親からの支援・贈与税について

住宅を購入する際に、ご両親からのご支援を資金計画に入れられる方もいらっしゃることと思います。

大きな金額を他者から受け取るときは、贈与税がかかります。
一般的に、年間110万円までは非課税額となり、110万円いかの金額を受け取る際は税金の心配はいりません。

ですが、住宅購入の援助となると、110万円以上の金額の贈与になることが多いでしょう。
そうすると、贈与税の支払いが生じます。

贈与税は、贈与される金額によって割合が決まっています。贈与される額が高ければ高いほど、割合も高くなるので税金の支払い額も大きくなります。

一般的には、200万円以下の贈与で10％の税金が加算されますので、200万円の贈与を受けると20万円も税金がかかってしまいます。

ですが、贈与税には「住宅資金贈与の特例」(2021年12月31日まで)というものがあり、要件を満たした住宅購入のための贈与はまとまった金額でも非課税になります。

これも中古住宅の場合は、

■築20年以内（鉄骨造、鉄筋コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造のような耐火建築物は築25年以内）
■地震に対する安全性に係る基準に適合するものであることにつき、一定の書類により証明されたもの

と、住宅ローン控除やすまい給付金などと同様の条件が付くので、築40年前後の物件は一般の贈与税率を確認しておく方がよいでしょう。

今回は、ざっくりとした条件のみをお伝えしているので、気になった制度はしっかりとお調べくださいね。
物件購入は大きいお買い物なので、細かすぎるくらいいろいろと確認されることをおすすめします！

それでは。